マンション投資で失敗しないためには

このサイトでは、マンション投資をサポートしている会社に協力を依頼し、マンション投資で失敗しないための考え方をまとめました。
人によっては、融資を利用して自己資金を全く使わないでもできるマンション投資。
その金額の大きさから、失敗してしまい、自身の貯蓄を食いつぶしてしまったという話はネットでも現実でも後を絶ちません。
そういった手痛い失敗を繰り返さないためにも、先人の経験と専門家の意見を聞いてみましょう。

専門家に聞く!
マンション投資の失敗する原因

マンション投資で失敗する原因は2つに収束する

マンション投資で失敗する原因は、大きく分けると2つあります。

1つは、主観的な情報に左右されてしまうこと。

マンション投資は収益を上げるための手段ですから、できるかぎり主観的な要素を取り払わなければいけません。好立地のデザイナーズマンションが収益上がりそう。とみなさんイメージできるかもしれませんが、そこに客観的な情報を乗せてこそです。

もう1つは、長期的なキャッシュフローを投資段階から見据えられているかどうか

レバレッジを効かせるマンション投資の性質上、収益が上がるまでには時間がかかることもままあります。

何年かけていくらのプラスを生むのか。その収支計画によって、投資すべき物件も変わってきますし、行きあたりばったりに「儲かる」ということでマンション投資を始めるのは非常に危険です。

取材協力

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

賃貸仲介・管理業務、戸建てマンション販売業の企業に就職。その後、中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートをするために、カイロスマーケティング株式会社を立ち上げた。

彼のモットーは、「顧客の望みに本当に必要な物件を提案する」事である。

高桑良充氏についてもっとよく知る

マンション投資の失敗談

巷にあふれるマンション投資の失敗談を集め、それら1つひとつに高桑氏から何を見るべきだったのかを解説いただきました。

ワンルームマンションの失敗談

営業マンの口車に乗るイメージ画像

営業マンの言葉に乗せられ、マンション投資を始めたが、最終的に持ち出しが多く出てしまった。というのはよく聞く話。

営業マンの言葉は全てうそではない。でもどこにもっと注視すべきだったのだろうか?をまとめてみました。

営業マンの知識は
これで見抜け!
退去費用が掛かるのイメージ画像

マンション退去の際は、次に住む人のための原状回復を行います。敷金を使うのですが、持ち出しが出てしまうことも。

さらに悪いケースでは夜逃げのようなパターンで、高額の原状回復費がかかるケースもあります。

長く住んでもらう
ちょっとしたコツ
サブリース契約のイメージ画像

空室リスクを減らすサブリース契約。ただし、多くのサブリースは更新性。払われる家賃は、物件の価値の下落と共に年々下がっていきます。

何十年とこの金額が入ってくると思うと痛い目を見ることとなってしまいます。

落とし穴を避けるには?
売却のイメージ画像

出口戦略を考えるのも、マンション投資の常道。しかし売却の形態などはご存知ですか?

仲介会社の利益を高めるために、仲介契約にもさまざまな形があります。売却をする際は、どのような形での売却を望んでいるのかを明確にすることが重要です。

売却のカラクリを
見抜く

一棟マンション

新築

空室に悩むイメージ画像

新築であろうと、中古であろうとマンション投資の一番怖いところが空室。

新築プレミアムという言葉もあり、新築に空室リスクは関係ないと思っている方もいると思いますが、まったくもって関係なしではない。

空室に悩まされるマンションオーナーの失敗談を見てみましょう。

空室対策の
簡単な方法を知る
節税のイメージ画像

節税にもなるし、と始める人もいるマンション投資。

もちろん節税にもなりますが、本当にしっかり理解した上で節税対策としてマンション投資を検討していますか?

ここでは、節税目的でマンション投資を始めた方の失敗事例を紹介します。

節税だけで終わらない
考え方を知る

中古

利回り重視物件のイメージ画像

マンション投資の失敗の多くは、利回りのマジックに騙されてしまっていたこと。利回りが高いのは中古の物件が多いですが、修繕歴なども見ておかなければ結局出ていくお金は高くなってしまいます。

一棟だからできる
最終手段を指南
競売物件のイメージ画像

相場よりも安く物件を手に入れることのできる競売物件ですが、競売にかけられた理由は様々。思いがけないリスクを背負う可能性もあります。

なかなか玄人でも手を出しにくい物件の種類ですが、詳細を紹介していきましょう。

競売にはなぜ手を出さないべきなのか?
大学のイメージ画像

ここには、○○大学があるから、学生ニーズが多い。など不動産投資をする上で、その場所にどのようなニーズがあるかを調べるのは重要なことです。

これは私の持論ですが、ワンニーズに頼るのは危険。移転等でニーズががらりと変わってしまう可能性を含んでいるからです。

ワンニーズに頼らないマンション投資を始めていきましょう。

複数ニーズを
見つける方法を知る

高桑良充氏のマンション投資基礎学

マンション投資を行う理由は、不労所得を得たい、所得にもう1つの柱を立てたいなどさまざまあると思います。

マンション投資は、収益のために行う。そう考えると必要な情報や選ぶべき物件の方向性が決まってきます。

不動産投資が持つ役目を見ていきましょう。

マンション投資を行う
理由を明確にしてみる

マンション投資は、ローンと切っても切れない間柄にあります。

他の投資物件と違い、土地や上物といった資産があるため、自己資金以上のスケールでの投資が可能です。

ただし、自己資金以上の金額を動かす以上、より慎重になるべき。自身に合った借入先を選ぶことも肝心。

注意すべき点をしっかり学んでいきましょう。

ローンの使い方を
学んでみる

ご自身の年収、流動資産の額によって、融資の下りる下りないは大きく左右されます。

比較的金利の低い、事業系のローンはかなり辛く、融資が下りない可能性もあります。

ここでは、銀行別の得意な商品や銀行攻略のコツをご紹介していきます。

銀行の選び方の
コツを見てみる

高額な投資となるマンション投資。不安になることも多くあるでしょう。

パッと思いつくリスクでも相当量あって、足踏みをしている方も多いのではないでしょうか?

しかし、マンション投資で準備をすべきリスクというのは、思っているほど多くありません。

ここでは、準備・対応すべきリスクを紹介していきましょう。

マンション投資のリスクを見てみる

マンション投資で収益を上げるには、主観の排除がとても重要です。

例題を解きながら、物件を客観的な数値を基に選んでみる練習をしてみましょう。

マンション投資の
成功法を見てみる

マンション投資のメリット

マンション投資をおこなうメリットについて代表的なものをご紹介していきましょう。

老後の年金対策になる

安定して家賃収入を得られるようになれば、年金の不足分を補う収入源として活用できるでしょう。公的年金だけでは老後に余裕のある暮らしを送るのが難しいとされています。しかし、マンション投資は少額から始められ、長期にわたって収入が得られます。私的年金として収入が入るので、老後の資金に不安のある人もはじめてみてはいかかでしょうか。

相続税対策

相続税対策としてもマンション投資は有効です。資産を現金としてそのまま保有していると、相続される際は資産の100%が課税される評価額の対象となります。不動産資産として保有している場合は評価額を30~40%まで引き下げることが可能。評価額が下がれば相続する人の納税負担を大きく減らせます。

相続税の改正が2015年1月にあり、非課税額がこれまでの約40%と大幅に引き下げられました。そのためこれまで課税対象ではなかったという人も、相続税を課されるケースが増えていきます。残された家族の負担を減らすために、マンション投資について学んでおきましょう。

所得税への節税効果

所得税は個人の給与などの所得にかかる税金ですが、不動産投資やそのほかで得た収入・損失も合わせて計算します。不動産収入で得た金額から、固定資産税やローン金利などを必要経費として差し引くことで、所得税に対する節税が可能に。仮に不動産所得で100万円の赤字が出たとしても、給与所得の100万円から差し引くことができます。会社で働いて給与所得を得ている人は毎月所得税を引かれていますので、不動産投資で出した赤字分の税金は戻すことが可能です。

生命保険の代わりになる

ローンを利用してマンション投資をおこなう場合、「団体信用生命保険」への加入が義務づけられています。借入者に万が一の事(死亡や高度な障害状態になるなど)があった場合に残ったローンの返済をしてくれる生命保険です。そのため、残された家族には無返済のマンションを残すことができ、家賃収入を継続して得られるようにしておけます。

団体信用生命の適用がない金融機関もあるので、投資を考える際には確認しておきましょう。

インフレの対策になる

物価が上昇するインフレが起こると、紙幣などの金融資産の価値が相対的に低下していく可能性があります。しかし、不動産投資の場合は、物価の上昇に合わせて価格も上がっていくので価値が落ちにくく、家賃の上昇も見込めるでしょう。そのため、マンションをはじめとする不動産への投資は、インフレ対策として有効な方法と言えます。