専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/一棟

一棟マンション投資の失敗談

失敗談から学ぶ一棟マンション投資の鉄則

マンション投資において、一般的に、区分マンションよりも「一棟マンション投資のほうがリスクを低減できる」といわれます。

区分マンションだと入居者がいなくなれば家賃収入はゼロですが、一棟マンションだと数戸が空室になっても他に入居者がいれば家賃収入が得られます。つまり、「リスクを分散できる」ことが、一棟マンションのほうがよいといわれる理由です。

しかし、運用面で見ると一棟マンション投資のほうが難しくなります。
いくらリスクを分散できるといっても、空室の戸数が多ければ手持ち資金の持ち出し(損失)が増えますし、投資額は数千万円から億単位になることから、どうやって回収するかを常に検討していかなければなりません。

失敗した人の話を見ると、キャッシュフローの見誤りや、短期的な視点で物件を購入したことが失敗につながったというケースが多く見られます。これを防ぐには、長期的な視点を持って物件選びや方策を練っていくことが、とても大切なポイントとなるのです。

新築と中古とで、対策の立て方が異なる

区分にも言えることですが、同じ投資物件でも新築と中古とでは特徴が異なるため、注意すべきポイントも変わってきます。

新築一棟マンションの場合

新築の場合、入居率は比較的に高くて安定しており、想定した収益を得やすいというメリットがあります。家賃も高く設定できるため、スタートダッシュで稼げるという戦略も立てられるでしょう。しかし、あまり強気の家賃設定はリスクをともなうので注意。

また、価格が高いため利回りはそれほど高くないというデメリットはありますが、売却のタイミングによっては値崩れしにくいというのはメリットでしょう。

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中古一棟マンションの場合

中古一棟マンションの魅力は、価格の安さと利回りの高さ。区分より高いものの、2,000万円代の中古一棟マンションも意外にあります。

とはいえ、価格と利回りばかりに注目して失敗したオーナーもいるので、注意が必要です。特に利回りは、今後想定される修繕費などの出費や入居率も十分に検討しましょう。

また、タイミングを見誤ると売却価格が大きく下がることもあります。出口戦略も慎重に。

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一棟マンション投資で失敗してしまう主な理由

融資額が高額になるため審査が通らない

区分マンションと比べ、一棟マンションは中古でも投資額が大幅に上がります。その分リターンも期待できますが、投資を始めるにはまず銀行からの融資が必要です。投資額がアップするのに比例して融資額も大幅に上がり、審査のハードルも高くなります。

このため区分マンションではすんなり融資が通った人でも、一棟マンションになると審査が通らず融資が受けられないことにもなりかねません。一棟マンションの投資を考えている方は、審査基準を事前にチェックしておきましょう。

空室リスクをワンルームマンションと同等に捉えている

区分マンションの場合、空室ができても経済的なダメージは少ないでしょう。一般的なサラリーマンが副業で区分マンションの投資をしているのであれば、貯蓄や本業の給与でカバー可能です。しかし一棟マンションの場合、空室が複数出るとその分経済的ダメージも大きくなります。

一棟マンションは、区分マンションに比べ空室リスクがどうしても高くなりがちです。このリスクを理解せずにいると、空室が発生したときに大きな経済的負担となります。

管理にかかる経費の把握や修繕の有無を確認していない

中古マンションの場合、部屋の修繕だけでなく建物全体の修繕も行わなければなりません。区分マンションはワンルームだけの管理なので修繕費用も手間も最低限で済みますが、区分マンションは部屋数の数だけ管理にかかる経費が必要です。住人が問題なく暮らせるように、計画的な管理と経費の確認をしていないと運営に大きな支障をきたします。区分マンションと同じ感覚で投資すると、失敗のリスクもあるのです。

借入総額が大きいため利回りが悪化した

一棟マンションの場合、借入総額はどうしても高額になります。借入総額が大きくなると、その分利息も大きくなるため、この点を正確に把握して安定した運営をしなければなりません。利息を減らすためには、一度の返済額を多めにして返済期間を短くするなどの工夫が必要です。

しかし、そもそも利回りが低い物件を購入してしまうと安定経営は難しくなります。購入前には実質利回りをきちんと確認しておきましょう。

売却時になかなか買い手が見つからない

マンション投資は、購入して終了というものではありません。売却時のことまで考えて、マンション購入・経営をする必要があります。区分マンションより流動性が低いことから、売却時になかなか買い手が見つからない場合もあるのが実情です。

購入希望者が出たらすぐに売却できるように用意しておく、売却できない場合の対策を練っておくなど、事前の準備をしておきましょう。ただし、なかなか買い手がつかないからといって、売却価格を安くしすぎてしまわないよう注意してください。

テナントのあるマンションでテナントの空室対策をしていない

一棟マンションは一階部分にテナントが入っているケースもあります。テナントは家賃収入が高いので、大きなリターンも期待できるのが特徴です。しかしテナントに入っている店舗も、ずっと運営を続けられるという保障はありません。

テナントの家賃収入を頼りにしすぎると、いざ空室になったときに大きなダメージを負います。テナントの空室リスクは高く、事前に対策をしておかなければ失敗のもととなるでしょう。

駐車場併設のマンションで駐車場のニーズを確認していない

一棟マンションに駐車場がプラスしてついてくることもあります。駐車場の利用料を上乗せすればリターンが期待できますが、ニーズを正確に把握しておかなければ失敗の要素にもなりかねません。たとえば、大きな駐車場があるのに車所有者が少ない、駅から近いため駐車場の利用者がそもそも少ないなど、駐車場は必ずしもメリットになるとは限らないのです。

駐車場併設のマンションを購入する場合、ニーズの正確な把握が重要になります。

マンション投資の専門家・高桑良充氏について

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

賃貸仲介・管理業務、戸建てマンション販売業の企業に就職。その後、中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートをするために、カイロスマーケティング株式会社を立ち上げた。

彼のモットーは、「顧客の望まない物件を提案する」事である。

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