専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/ワンルーム

ワンルーム(区分)マンション投資の失敗談

安易な考えで始めてはならない区分マンション投資

不動産投資の代名詞ともいえるのが、区分マンション投資(ワンルームマンション投資)です。一棟買いに比べれば、それほど高額な資金がなくても始められることから、20代~40代のサラリーマンや公務員を中心に人気のある投資商品といえるでしょう。

しかし、いくら始めやすいからといって安易に乗っかるのは危険です。よく、マンション投資会社の営業マンが説明する際の常套句に「マンション投資は節税になりますよ!」「年金代わりになるので、将来も安泰です」といった文言に惹かれて、興味本位で始めてしまうオーナーがいます。

そして、「全然儲からずに、マンションは手放した」という失敗談の声となって、耳に届きます。
区分マンション投資は、趣味ではなく「事業」であることを忘れてはいけません。

”常套句”には失敗リスクが詰まっている

確かに、マンション投資には節税効果がありますし、ローンの支払いが終われば家賃がそのまま収入となり”不労所得”を得られるといった魅力もあります。

一方で、節税効果が顕著に表れるのは新築物件を購入してから数年ほど。年月が過ぎれば、ほとんど効果がなくなります。それに、建物が老朽化してくると修繕費がかさみ「家賃がそのまま収入になる」ことはなくなります。

こうした負の部分は、特にワンルームマンションでは顕著に現れることから、長期的なキャッシュにはなりえない投資商品なのです。

それでは、区分マンション投資で失敗しないためには、どうすればよいのでしょうか。そのヒントは、実際に投資をして失敗した人の”体験談”に隠されています。

ここでは、区分マンション投資における失敗談と、回避するためのアドバイスを紹介します。

よくあるワンルームマンション投資の失敗事例

営業マンの口車に乗ってしまった

「節税になりますよ!」「儲かります!」といった営業の言葉を鵜呑みにして、失敗するケースも。問題はどこにあるのか解説します。

営業マンの言葉を鵜呑みにした失敗事例を見てみる

退去費用が思った以上にかかる

入居者が退去すると、クリーニング費や新しい入居者を探すための広告費などがかかります。この費用が、意外とかかるので注意が必要です。

退去費用で利益が減ってしまった事例を見てみる

サブリース更新で大幅に利益が下がった

空室でも家賃保証をしてくれる「サブリース契約」。契約内容をよく読まないと大変なことに。契約の際に注視すべきポイントをまとめました。

サブリース契約の注意点を見てみる

売却益が出なかった

収益が出ないなど、何らかの理由で売却することもあるでしょう。理想の売却益を得るためのチェック事項も案内します。

売却益が出なかった事例を見てみる

ワンルームマンション投資で失敗してしまう主な理由

ワンルームマンションの特性を理解していない

ワンルームマンションは管理がしやすく大型物件より投資額を抑えられるため、一見すると初心者でも扱いやすい不動産に思えます。しかし、決してメリットばかりではないのがワンルームマンションです。そのデメリットは多々ありますが、なかでも代表的なのが低利回りという点。利回りとは元本に対して増えた金額の割合を指す言葉で、ワンルームマンションはこの利回りが低くなりがちです。

そのほかにもワンルームマンションに投資するうえではさまざまなリスクがあります。ワンルームマンションならではの特性をきちんと理解し、メリットだけでなくデメリットを把握してリスク回避を行い投資をしましょう。

節税効果に期待しすぎている

先述したとおり、ワンルームマンションは利回りが低くなりやすいというデメリットを持っています。利回りが低くなると賃料から運用コストとローン返済分を差し引いたとき、赤字になるケースは珍しくないものです。しかし、赤字経営でもワンルームマンション投資を勧める業者は減りません。

その理由のひとつに、「節税対策で損益通算ができる」という謳い文句で集客をしている事情が考えられます。損益通算とは、ほかの所得から赤字分を差し引ける制度のこと。節税しながら資産を形成できるというメリットがありますが、これに期待しすぎると節税額より差し引かれる分が多くなり、結局赤字になってしまうのです。

投資の基本は黒字です。節税対策で補填するという考えは失敗の元となるでしょう。

営業担当者の話を鵜のみにしてしまう

「不動産投資を始めてみたいけれど初心者なので知識がない」という人が引っ掛かってしまいがちなのが、営業マンのセールストークです。営業マンは自社利益のために販売を行います。消費者側の都合は深く考えずに営業を行うので、こちらに知識がなくても「この人は買う」という判断をしたら売ってしまうのです。

ワンルームマンション投資において、相場より高い価格で購入したり、空室リスクが高い物件を購入したりというのは致命的なミスでしょう。しかし、営業マンはこれらが致命的なミスであるとは説明せず売りつけてきます。失敗しないためには、知識がないから、営業マンが言っていることだからと鵜呑みにせず、自分でリサーチする努力が大切です。

かかる経費を見落としがち

不動産業者が提示するシミュレーションでは大きなリスクを考慮していません。このため、提示されるシミュレーションを見て「意外と簡単そうだ」と感じて購入を決めてしまう人は多くいます。管理が楽というメリットがあるワンルームマンションは、特にそのケースが多いのが現状です。

一戸建てより管理は単純ですが、それでもかかるコストは無料ではありません。ワンルームマンションでも、管理費や修繕積立金、固定資産税、設備交換、ときには故障した箇所の修繕も必要です。かかるコストをすべてピックアップし、自身で収支計算をして投資のメリットがあるかどうかを判断しましょう。

管理会社の存在を重要視していない

投資初心者や副業に不動産投資を選択する方にとって、経験と知識がある管理会社はとても使える便利なツールです。しかしワンルームマンション投資の失敗原因として、実際には管理会社の存在も挙げられます。

同じ物件でも管理会社によって入居率や入居者の定着が変わってくるもの。管理会社とひと言でまとめても、それぞれに特色があり、ワンルームマンションが得意な業者もいれば不得意な業者もいます。自分の投資物件に対して管理会社が適切か、きちんと見極め判断しなければなりません。

サブリース制度に安心してしまう

サブリースとは建物を一括で借り上げてもらい、業者から一定の賃料を得るという経営形態のひとつです。サブリース制度なら業者がワンルームを丸ごと借り上げるので、空室になっても収入はなくなりません。しかし、このサブリース制度は毎月永続的に続く制度ではないのです。

サブリース制度があるからといって安易に契約してしまうと、かなり少ない賃料しかもらえなかったり、契約内容が変更されたりするケースもあります。制度を頼り切りにせず、空室を作らない努力が必要です。

購入前の確認不足

中古物件に多く見られる失敗として、購入前の確認不足があります。入居者がすでにいる場合は賃料滞納の有無など入居者の質を確認し、リスク回避を行うことが重要です。修繕積立金の積み立て状況や入居者の入居期間ほか、経営において重要な要素をきちんと確認し、すべてピックアップしたうえで投資のメリットがあるかを判断しなければなりません。

この確認を省き「お得だから」などの安易な理由ですぐに物件を購入してしまうと、大きな失敗につながってしまいます。

マンション投資の専門家・高桑良充氏について

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

賃貸仲介・管理業務、戸建てマンション販売業の企業に就職。その後、中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートをするために、カイロスマーケティング株式会社を立ち上げた。

彼のモットーは、「顧客の望まない物件を提案する」事である。

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