専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/ワンルーム/売却益が出なかった

売却益が出なかった

ワンルームマンションの売却で失敗したDさんの体験談

Dさんが所有する投資用のワンルームマンションは、入居者が途切れることがなく、毎月それなりに収益がありました。

ただ、設備が故障した際に意外と修理費用がかかったことや、一時的にまとまったお金が必要になったことから、売却を決意。ワンルームマンションを購入した不動産会社に、相談しました。

不動産会社では、いつもお世話になっていた営業担当が退社していたので、別の担当者が引き継いでくれたそうです。Dさんは少し不安に感じましたが、新しい不動産会社を見つけるのも面倒だったので、その営業担当から言われた通りに専任媒介契約を結び、売却を依頼しました。

購入希望者が現れるも値引き交渉

物件の築年数は10年弱。大きく値引きしなくても売れるだろうと、当初、営業担当が言っていましたが、待てど暮らせど引き合いの話はありません。

営業担当に問い合わせても「進捗なし」という報告のみ。あの担当に任せたのは失敗だったか…と思い始めた専任媒介契約が切れる直前、「購入希望者が現れた」という報告が入りました。

ただし、こちらの希望金額より200万円下げることが購入条件。それはちょっと、値引き過ぎでしょう…とDさんは営業担当に伝えると「このチャンスを逃すと、次はいつになるかわかりませんよ」と迫ってきます。

なかばあきらめながらも、契約することにしました。

マンション投資の専門家・高桑良充氏が解説

高桑良充氏プロフィール

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

賃貸仲介・管理業務、戸建てマンション販売業の企業に就職。その後、中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートをするために、カイロスマーケティング株式会社を立ち上げた。

彼のモットーは、「顧客の望まない物件を提案する」事である。

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そもそも売却をしなくても収益を得られる物件を選ぶべき

そもそもの問題ですが、修繕費用などは積み立てておくべきもので、マンション経営を行う上で必要経費として見ておくべきでした。

Dさんのお話しですと、毎月それなりに収益を上げていたとのことですので、ここで手放すのはもったいないと感じますね。

ただ、収益が上げられているタイミングでの売却なので、買い叩かれるリスクは低い物件ではあったと思います。

おそらく、買い叩かれたのは営業マンのせいです。

売却は信頼できる会社に

専任媒介契約が切れる直前に、購入希望者が現れたのは引っかかりますね。

おそらく、購入希望者も営業マンの顧客だったのではないでしょうか?

不動産業界ではよくあるのですが、営業マンは売却・購入の斡旋で手数料をフィーとしてもらえます。

つまり、売却側・購入側両方が営業マンの顧客であれば、営業マンのお給料にも反映されるのです。

だからこそ真面目に営業活動をせず、契約ギリギリで自分の顧客に良い話を持って行ったというところではないでしょうか。

マンションの売却は専門性を有するものです。だからこそ話してみて、信頼できないと思った会社には頼まないことが賢明ですね。

キャピタルゲインを狙うなら区分ではなく一棟

もしも、売却で収益を上げる想定を最初からしていたのであれば、区分では不利です。一棟マンションや一棟アパートを選ぶべきです。

というのも、区分の場合、その一部屋の権利しか持っておらず、売れるものは物件のみ。

しかし、一棟の場合は土地と物件の2つの売却ができるため、物件は売れずとも、更地にすることで売却が可能な場合が出てきます。

今ですと、大阪万博の開催が決まり、大阪の地価が上がり出していますね。

そういった外的要因で地価が上がった際に、土地で売るなら、大手デベロッパーが買い取るなどということもあり得ます。

1つの選択肢でしか売ることができないよりも、2つの選択肢を講じれる方が、買い叩かれるリスクも減りますし、思わぬ収益を生む可能性もあります。

売却までを見据えるのであれば、一棟にチャレンジしてみてはいかがですか?