専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/ワンルーム/固定資産税が思った以上にかかる

固定資産税が思った以上にかかる

好立地のワンルームマンションを購入したFさんの体験談

マンション投資に興味を抱き、不動産投資会社が主催するセミナーに何度も足を運んでいたFさん。そのセミナーでは、いずれも「マンション投資で失敗しないためには、立地のいいワンルームマンションを購入するのがベスト」と聞かされていました。

こうして、都心の一等地に建つワンルームマンションの一室を購入。しかも、都心では希少価値のある新築物件です。

当然、価格はワンルームマンションでも高い部類。月々のローン返済額も、それなりに高くなります。

それでも、ローンの支払いを差し引いても毎月1万円ちょっとの収益が出ますし、立地から空室になることもないだろうと安心していました。

初年度は節税効果が高かった

Fさんが参加していたセミナーでは、「ワンルームマンション投資は、節税効果も期待できる」という話もよく耳にしていました。

その言葉通り初年度の確定申告では所得税はグンと抑えられ、期待通りでした。

しばらくすると、固定資産税の納税通知書が届きます。都心だから、固定資産税も高いのでは、と気になっていましたが、通知書を見ると約6万円。立地を考えれば、意外と安く感じたそうです。

しかし、この甘い考えが後々Fさんを苦しめることになります。

たかが6万円、されど6万円の固定資産税

ワンルームマンションを購入してから5年。帳簿に計上できる経費は、初年度に比べると大きく減り、節税効果もどんどん小さくなってきました。

その一方で、固定資産税は変わりません。固定資産税は、年々減っていくという話を聞いたことがあったFさんですが、RC(鉄筋コンクリート)の耐用年数は47年ですから、実際にはそれほど減額にならないのです。

むしろ、家賃収入が減るほうを恐れ始めていました。というのも、6万円の固定資産税を月に換算すれば5,000円です。毎月1万円ちょっとの収益から5,000円を引くと、手元には数千円しか残りません。そのうえ家賃をダウンさせると、赤字になる可能性が高くなります。

たかが6万円、されど6万円。固定資産税も大きな負担になることを、改めて感じるFさんでした。

マンション投資の専門家・高桑良充氏が解説

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

賃貸仲介・管理業務、戸建てマンション販売業の企業に就職。その後、中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートをするために、カイロスマーケティング株式会社を立ち上げた。

彼のモットーは、「顧客の望まない物件を提案する」事である。

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マンション投資の節税効果は1年程度

仰る通り、マンション投資1年目の節税効果は高く、そこで満足される方は多いでしょう。

ただ、Fさんの体験談の通り2年目以降は持ち出しも増えてきますので、節税効果だけでマンション投資を

始めるのは、まったくもっておすすめできません。

マンション投資の節税効果は付帯要素

マンション投資のセールストークに節税について語られることは少なくありません。

ですが、投資である以上、最大の要素は利益。節税効果なんてものはその利益を生んだ付帯要素でしかありません。

どれだけ、入居者を集めて、賃料を回収することができるかです。

そこに目線を当てなくては、マンション投資の多くが失敗に終わるでしょう。

ワンルームよりも一棟を

利益を考えれば、1部屋のワンルームは波も起こりますし、空室による影響が非常に大きく、個人的にはあまりおすすめできません。

安定的な利益を得るためには、やはり一棟マンションで部屋数をしっかり持つことで安定的な収益を図っていくことでしょう。