専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学

専門家に聞くマンション投資学

今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティング株式会社の取材協力の下、マンション投資を心のどこかで始めたいという人に向けて、マンション投資を始める意義、目的、融資先の銀行の選び方、リスクなどをまとめました。

実は世間一般の平均的な年収を少し超える人であれば、実は十分にチャンスがあるマンション投資。「自分はアッパーミドルだ」という自覚がある人は、ぜひともチェックして、貯蓄と資産を大幅に増やすきっかけにしてみてください。

収益物件の購入は貯蓄・資産の拡大に直結する

金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」(平成29年)によれば、「金融資産を保有していない」と回答する世帯は、全体の31.2%に達すると言います。国税庁「平成28年分民間給与実態統計調査結果について」を見ると、給与取得者の年間平均給与は、平成28年分で男性の場合、約539万円にとどまっています。このレベルの給与所得や資産額でとどまる限り、ぎりぎりの生活を強いられる人生は、いつまでも変わりがありません。

その点、収益物件の購入によるマンション投資は、給与所得から自分の預貯金を確保するという一般的な行動からの脱却を意味します。あえて少数派の行動を取り、資産形成がなかなか進まないというループから脱出するという大きな意義が、マンション投資にはあるのです。

アッパーミドルであればマンション投資を自己資金0円でもスタートできる

もちろん、上述したような一般的なレベルの年収、資産額にとどまっているうちは、マンション投資に手を出す状況にまだ至っていないと考えられます。しかし、年収が700万円を超えたあたりから、個人投資家に対してアパートローンを融資してくれる金融機関が、地方銀行、ノンバンク系を中心に出てきます。

アパートローンの詳細は関連ページに譲りますが、融資を受けてマンション投資をスタートすれば、自己資金0円で不動産投資がスタートできます。その上、返済金を家賃収入でまかない、余剰金まで月々手にできる可能性が高くなります。アッパーミドルの収入に達したときが、マンション投資をスタートするときと考えておきたいですね。

都市銀行、地方銀行、ノンバンク系など金融機関によって得意とするローン商品は違う

収益物件の購入のために融資をしてくれる金融機関は、都市銀行、地方銀行、ノンバンク系に分類ができます。それぞれ融資対象者も異なれば、金利も違いますし、融資希望者に求める資産額の基準も違ってきます。

現状で自分が融資対象者としてどの程度のランクで評価されるのかを見極め、その上で相談を持ち掛ける金融機関を選定する必要があります。詳細は関連ページにまとめましたが、銀行との交渉などを視野に入れて、融資相談の前に、収益物件の購入計画や返済計画などを、専門家を交えて整理しておきたいです。

マンション投資のリスクは心理的な面が実は多い

マンション投資には、もちろんリスクが伴います。しかし、マンション投資は扱う金額が大きくなるため、一般的な個人投資家はネガティブな情報に敏感になり、必要以上にリスクを大きく考えてしまう傾向があります。

例えば「空室リスクがある」「賃料が下落したらどうしよう」「物件の価格下落が起きたら……」などと、マンション投資特有のリスクに対する不安感はもちろんですが、「他人の失敗談を聞いて、怖くなった」「配偶者から猛反発を受けそう」「友人から反対された」など情緒的なマイナスイメージに振り回されて、気後れしてしまう個人投資家は後を絶ちません。

しかし、空室リスクはサブリースや部屋の模様替え、家具の設置などの細かな対応で大幅に軽減できますし、賃料の下落リスクは人口の増加が今後も予想される首都圏、特に首都圏南部の物件を購入するなど、テクニカルなマネジメントで大幅に軽減できます。

収益物件の価格下落リスクに関しては、あえて最初から耐用年数が過ぎた築古の物件を購入するなど、逆張りの発想でもある程度回避できます。詳細は関連記事に細かくまとめましたので、ぜひともチェックしてみてください。

主観的な意思決定を回避すればマンション投資で成功しやすい

マンション投資は専門性が高く、成功はなかなか難しいという印象があるかもしれません。しかし、マンション投資の失敗は一般的に、主観的な意思決定が原因となっているケースがほとんどです。

例えば、東京の代官山の物件と埼玉県川越の物件で比較した場合、ネームバリューで代官山を選んでしまうといった傾向はありませんか? オシャレな新築RCマンションのワンルームとマイナーエリアにある木造アパートの1棟で比較した場合、イメージで新築RCマンションのワンルームを選んでしまうなど、ありがちな意思決定です。

しかし、いずれも主観的な判断をしているため、失敗のリスクが高まる要因となります。マンション投資はイメージではなく、客観的なデータ分析によって行えば、成功率が大きく高まると考えておきたいです。

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