専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/銀行の選び方

銀行の選び方

個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、収益物件の取得費用を準備するために不可欠な、銀行の選び方について考えてみたいと思います。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

銀行の種類

銀行と言っても大まかに言って、都市銀行と地方銀行があります。都市銀行は個人向けではなく、事業系(プロパー)ローンを扱うケースが多いです。

プロパーローンは本来、事業者が運転資金や設備投資資金を調達するためのローンですが、このごろは不動産担保型のローンのように、アパートやビルの取得にも利用されるケースが目立ちます。

金利が安い分だけ担保となる資産の大きさが必要ですが、給与取得者でも収入が高く、自己資金の多い人であれば、事業系(プロパー)ローンを利用できるケースもあります。

一方でアパートローンの場合は給与所得者が対象となり、自己資金の多さもそれほど必要ありません。比較的融資のハードルが低い傾向にありますが、その分だけ金融機関もリスクを背負うため、金利が高いという特徴もあります。

銀行別の得意な商品

一般的に、

を得意としている傾向があります。例えば三井住友銀行の場合、事業の採算性、資産や担保の内容など融資希望者の状況を見て、1%など低めの金利で融資を行っています。

一方でスルガ銀行、静岡銀行などは、金利が4%など高めのアパートローンを商品として持っていますが、こちらのローンは自己資金が少なくても融資が認められるケースがあるため、給与取得者でも利用できるローンになります。

例えば会社勤めをしながら、本業の収入の足しにマンション投資を考えている場合、最初の投資の資金源としては、地方銀行の提供するアパートローンの方が向いていると分かります。

中にはノンバンク系のアパートローンもありますが、こちらは借りやすさが増す分だけ、金利も高くなり、毎月のリターン額にも影響が出ます。その点を踏まえて、チェックしておきたいです。

銀行融資を攻略するための要素

銀行を攻略するには、大前提として自分が相談を持ち掛けるべき銀行はどこなのか、マッチングを重要視したいです。

事業系(プロパー)ローンを借りられるほどの年収や自己資金を持っていないのにもかかわらず、何軒も都市銀行を周っても、融資を断られて終わりという可能性の方がはるかに大きいです。

具体的な話に進みかけても、融資条件がかみあわずに、結局は諦めざるを得ない状況になるかもしれません。銀行ごとの特徴を理解し、自分の身の丈に合わせて交渉を行うだけでも、融資の可能性は高まっていくと考えられます。

銀行交渉のコツ

銀行との交渉で融資を引き出すためには、自分自身の状況を把握し、銀行の得意とする商品を把握する必要があります。同時に、家賃収入によって返済が滞りなく続けられると証明するためにも、収益物件の購入計画・取得計画や、どのような返済プランを描いているのかなどを、しっかりと整理しておく必要があります。

既に豊富なマンション投資を行っている経験者であれば別ですが、基本的には専門家の助言をあおぎ、セミナーなどにも参加して、取得計画の作成などを手伝ってもらった方が無難です。

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