専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/ローンの使い方

ローンの使い方

給与が勤続年数と共に上がらない現代社会で、貯蓄・資産を大きくしていこうと考えると、本業を持ちながら収益物件(賃貸マンションやアパート)への投資を行い、資産を形成していく方法も賢い選択肢の1つだと言えます。

しかし、収益物件を取得するためには、物件を購入する費用が必要になります。この費用はどうやって工面すればいいのでしょうか。自己資金がないと、やはり不動産投資は手を出せないのでしょうか。

そこで今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、収益物件を取得する際のローン商品についてまとめました。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

収益物件を取得する際のローン商品

収益物件を取得するためのローン商品は、世の中に幾つか存在します。仮に収益が見込める物件で、その収益によって確実に返済が行われると公平に判断できれば、金融機関も積極的にお金を貸し出したいという本音があります。

その意味で、収益物件を購入する際の費用を、自己資金ではなくローン商品でまかなうという考え方も可能です。

具体的に最も利用される金融商品はアパートローンで、住宅ローンの変動金利を基準に、賃貸住宅、賃貸併用住宅などに活用されています。取り扱い金融機関が限られており、融資金額にも限度がありますが、アパートローンは給与所得者を融資の対象とします。

団体信用生命保険が付き、現状で融資希望者に資産がそれほどなくても、融資を得られる可能性が低くない金融商品になります。

アパート融資の現状

日本銀行がまとめたデータを見ると、不動産産業向け新規融資額の推移としては、アパートローンの貸付額が2016年に至るまで、右肩上がりに伸びていました。2017年には日本銀行の影響下で個人投資家に融資を行っていた地方銀行などが、融資承認条件を変更し、審査が厳格化されました。

そのため、アパートローンの融資額は前年度比で落ち込む形になりましたが、それでも融資は1兆円以上行われており、郊外の古い物件や地方都市案件を含めて、市場は一定の盛り上がりを見せ続けています。金融機関の定める厳格な融資承認条件を満たせる個人については、アパートローンが今後も魅力的な選択肢となります。

年収・流動資産別の選べるローン

金融機関の融資承認条件がより厳格化されたと紹介しました。実際にはどの程度の年収、資産の人がアパート融資を受けられると考えればいいのでしょうか。

さまざまな金融機関が融資を決定してくれる可能性が高い層

または、

となると、地銀の低金利商品だけでなく、事業系(プロパー)ローンなど、さまざまな金融機関が融資を決定してくれる可能性が高いと考えられます。

地銀の低金利ローン、事業系ローンなどで融資を受けられる可能性が高い層

上記ほどの好条件を満たす人材でなくても、

という条件を満たす人材であれば、地銀の低金利のアパートローン、事業系(プロパー)ローンなど、さまざまな形で一般的には融資を受けられると考えられます。

金利の少し高いアパートローン、条件付きの事業系ローンが利用できる可能性の高い層

もう少し収入や資産額が低く、

という人でも、地銀の低金利アパートローン、もしくは金利の少し高いアパートローン、あるいは条件付きで事業(プロパー)ローンなどを利用できる可能性が高いです。

ノンバンクのアパートローンを利用できる可能性がある層

国税庁「平成28年分民間給与実態統計調査結果について」を見ると、給与取得者の年間平均給与は平成28年分で、男性の場合は約539万円。金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯調査] 平成29年調査結果」では、金融資産の保有状況が、実感に近い中央値として380万円という数字が出ています。こうした平均程度の収入や資産状況では、さすがに厳しいですが、

でも、選択肢は少ないながら地銀系のアパートローンやノンバンクのアパートローンを利用できる可能性があります。不動産投資を自己資金0円で始めようと思う場合、平均よりもほんの少し上を行く収入と資産があれば、スタートできてしまうのですね。

融資選定の重要性

上述したように、融資を希望する個人の収入や資産高によって、マンション投資で利用できるローンの種類も異なってきます。また金融機関ごとの得意な商品を見ても、例えば三井住友銀行のように都市銀行系は法人向けの事業系(プロパー)ローンを得意とし、八千代銀行、スルガ銀行、静岡銀行のような地方銀行は、個人に向けたアパートローンを得意とする傾向があります。

その中間的な存在として、SBJ銀行、西武信用金庫などもありますし、三井住友トラストL&F、ORIXなどノンバンクのアパートローンもあります。

投資家の収入、資産状況、与信力、購入予定の物件の担保評価に応じて、最適な融資先とのマッチングは極めて重要になります。マッチングを失敗すると融資が受けられないだけでなく、融資を受けられても金利が高くなりリスクも高まります。マッチングは極めて慎重になる必要があります。

融資を受ける際には、金融機関を納得させる物件の取得計画も立案する必要がありますので、マッチングから取得計画の作成、さらに銀行側との交渉などにおいて、第三者から専門的な助言を受けるなど、慎重な準備が求められます。

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