専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/マンション投資のリスク

マンション投資のリスク

資産形成のためにマンション投資を始めたいと思っている人は、少なくないと思います。しかし、実際に行動に移せない理由は、マンション投資に伴うさまざまなリスクがあるからではないでしょうか。そこで今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、マンション投資によって発生するリスクについてまとめてみました。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

マンション投資で浮かぶリスク

マンション投資と言われて、思い浮かぶリスクは何でしょうか。マンション投資は投資額が大きくなります。リターンも大きいのですが、その分だけ一般的にリスクも大きくなります。そのため、あれこれ不安になってしまい、結局はマンション投資の一歩を踏み出せないという個人投資家も多いはずですが、いかがでしょうか。

確かに、マンション投資を「やらない」理由を挙げようと思えば、幾らでも思いつきます。例えば、

などが頭によぎります。しかし実は、上述のように不安要素を書き出してみる作業は意外に重要で、実際に書き並べてみると、不動産投資「特有」のリスクは案外少ないと分かるはずです。

検証すべきリスクをしっかり洗い出そう。

例えば上述した中で言えば、嫁の反対、他人の失敗談、友人のネガティブな意見、不安感やストレスなどは情緒的な問題で、別に不動産投資でなくても転職や車の購入など、さまざまな行動に伴って発生する不安要素だと分かります。

言い方を変えれば、マンション投資、不動産投資特有のリスクとは言えないのですね。上述した中で、マンション投資特有のリスクとして検証すべきポイントは限られています。

価値下落リスク

空室リスク

賃料下落リスク

天災・火災トラブル

ランニングコスト

不動産価値そのものが下落する価格下落リスク、入居者が転出し賃料が入って来なくなる空室リスク、不動産の価値下落に伴う賃料下落のリスク、天災や火災のリスク、想定外のランニングコストの発生リスクの5つになります。

各詳細は関連ページに譲りますが、マンション投資特有のリスクとは意外に5つ程度に集約されますし、それぞれのリスクについては、リスクヘッジの方法がさまざまな形で考案されています。そもそもリスクは限定的ですし、ちょっとした工夫や一般的な個人投資家と逆張りの行動を心掛けるだけで、大幅にリスク自体も軽減されていくのですね。

空室リスクって本当に怖いの?

例えばマンション投資において、空室リスクは最も気になる問題の1つだと思います。しかし素朴な疑問として、収益不動産の空室率は、どの程度だと思いますか? ネガティブな情報ばかりに振り回されていると、賃貸物件の半分くらいが空室になっているのではないかと不安に感じてしまいます。しかし総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によれば、駅との距離、建物の築年数などに関係なく、首都圏の場合、稼働率100室のうち空室はわずか14室、つまり86%の割合で部屋は埋まっていると分かります。

日本は人口減少の時代に突入していますが、首都圏はむしろ人口増が確認されています。さらにその傾向は今後も続くと予想されています。要するに首都圏の物件に投資する限り、一般的に考えて8割以上は部屋が自然に埋まると考えられるのです。思っていたよりも、楽観視できる数字ではありませんか?

空室リスクはちょっとした工夫で回避できる?

もちろん、リスクはリスクです。「自分の手を出した収益物件に、半分ほど空室が出てしまったらどうしよう」と、一度ネガティブに考えると、何でも不安に感じてしまいますよね。ただ、空室リスクはちょっとした工夫で大きく下げられます。

例えば他の競合物件との差別化を図るために、ちょっとした軽いリフォームを行うだけでも、空室リスクは大幅に軽減できると言います。確かに借りる側の目線で考えても、似たような間取り、似たような価格帯の部屋が並ぶ中で、1カ所だけ壁紙やドアの塗装にオシャレな雰囲気があれば、そこを選びますよね。

同じようにオーナーとしても、利用者目線でインパクトのあるプチリフォームを必要最小限のコストで行えば、空室リスクを大幅に低減できるようになるのですね。さらに家具・家電付きの物件として貸し出して、部屋そのものをモデルルーム化するなどの工夫でも、成約率UPに大きくつながると言います。あくまでも空室リスクを低減する方法の1つですが、空室率の低いエリアに投資し、ちょっとした工夫を心掛けさえすれば、空室リスクは大幅に低減できるのですね。

価値下落リスクや賃料下落リスクは?

価格下落リスクや賃料下落リスクについても、ちょっとした逆張りの発想を心掛ければ、大きく低減できます。

例えばマンション投資を行う際に、新築物件と耐用年数を過ぎた築古の物件、どちらに投資を決定しますか? 一般的な判断で言えば、日本人は新築や築浅が好きですから、前者を選ぶかと思います。しかし、新築や築浅の物件は、上物の耐用年数が長いため、割高な価格設定になっています。耐用年数の短縮に応じて価値が下がっていくため、新築や築浅の物件を購入すると、必然的に将来、価格下落リスクや賃料の下落リスクに直面します。

一方で、一見すると避けたくなるような築古物件の場合、上物の価値が大きく下がっているため、さらなる価格下落リスクや賃料の下落リスクはある程度、回避できると言います。さらにその手の物件は、土地の価値が多くを占めているため、土地に投資する形にもなります。土地相場が高くなったときは、土地の価値をベースに転売するという出口戦略も見えてくるのですね。

マンション投資のための物件選びと、自分の住居としての不動産の選びは、全く違います。多くの個人投資家は、駅の近くが良い、新築が良い、アパートよりもマンションがいいと、投資対象である収益物件を、自分の住居としての価値基準で選んでしまいがち。そういった一般的な投資家とはあえて逆張りの行動を心掛けるだけで、マンション投資リスクは大きく回避できるといったケースが少なくないのだか。

まずはマンション投資のリスクとは何なのかを冷静に見定め、そのリスクで「投資しない」と判断してしまっていいのか、冷静に見極めたいです。仮にリスクが気になっても、リスクを大きく下げる工夫はないのか、一般的な投資家と逆張りの行動ができないかなどを考えればいいのですね。

マンション投資特有のリスクとその対処法については、専門家への取材を通じて、各関連ページに詳しくまとめてあります。ぜひとも全て目を通して、マンション投資における成功者のマインドを身につけてください。