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賃料下落リスク

収益物件の投資リスクとして、賃料の下落も考えなければいけません。賃料は幾つかの要因によって下落していくリスクがあるのですが、どのような形で賃料が下落し、どのような形でそのリスクを回避できるようになるのでしょうか。今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、賃料下落についてまとめました。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

賃料下落の2大要素

賃料下落リスクは基本的に、どのように高まるのでしょうか。基本的には大きく分けて2つの理由が考えられます。1つは人口減少、もう1つは過剰供給になります。

人口減少

日本は今、人口が減少していく局面に入っています。人口が減れば、借り手が減ります。借り手が減れば需要が減りますから、賃料は下落リスクにさらされます。

過剰供給

人口が減少すれば需要は下がり、賃料に影響が及びますが、需要サイドではなく、供給側が過剰になっても、同じように賃料の下落リスクは高まります。例えば自分の保有する収益物件の周囲に似たようなマンション、アパートが乱立すれば、供給が過剰になりますから、価格競争に巻き込まれるリスクが高まります。

賃料下落は理解した上での対応が必要

上述したリスクを踏まえた上で、リスク回避の対策が求められます。普通に考えれば、人口減少の局面は避けられないように思えますが、人口減少社会に突入してもなお、転入が転出を超過して人口が増え続けているエリアが一部に存在します。例えば東京都の中心部。主要10区などには人口が集中し、なおも人口増が続いていますので、都心部の収益物件に投資するといった方法が考えられます。

一方で、供給過剰を回避するために、類似の物件が新規で建設されにくいエリアを選定するといった対策が考えられます。例えば物理的に空き地が少ないといったエリアであれば、後から競合が現れるリスクがある程度、回避できます。

カイロスマーケティングでは…

ただ、上述のように人口増が続く東京都の中心部(主要10区)にある収益物件に投資を行うとなると、競合他社との競争が激しくなります。

個人投資家だけでなく、不動産ファンド、個人住居者、不動産デベロッパー、海外投資家、海外ファンド、保険会社などさまざまな資金が流れ込むため、現況で割安感は全くありません。

短期的な利益を狙った投資も入っていますので、景気動向に左右されやすいというデメリットもあります。

その点に関して言えば、弊社の場合、個人投資家の財務状況などを見ながら、人口増が期待できる東京都でも、あえて郊外、あるいは神奈川を含んだ関東南部エリアなどの2等地、3等地にある収益物件を提案します。

まとまったビジネスの拠点から1時間ほどの通勤圏になる東京都下の物件では、割安感のある収益物件も存在するそうで、取得層が都心部より少なく、激しい競争にさらされる心配も少なくなります。

また、住む場所として物件を取得している個人オーナーも多いため、景気の動向にそれほど左右されないというメリットもあります。

マンション投資において賃料下落リスクは完全には避けられませんが、以上のように人口減少のリスクが少なく、さらに供給過剰も起きにくいエリアを、競争環境の激しくない郊外に探して投資をしていくといった方法も考えられます。

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