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空室リスク

マンションやアパートなど収益物件に対する投資で最も気になるリスクの1つは、空室リスクのはずです。人口減少社会に突入している現在、空室リスクは今後も大きくなるような気がしますが、どうなのでしょうか。そこで今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、収益物件の空室リスクについて考えたいと思います。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

空室リスクの原因

収益物件への投資に伴う空室リスクは、どのような対策をしたところで完全に0にはなりません。

そもそも空室リスクとは、保有する収益物件に空室が出て、得られるはずの収益を回収できなくなる事態を言います。

事務所用にせよ、店舗用、住宅用、飲食店用、車庫用の物件にせよ、契約者が利用を中止するリスクは常に存在しますから、次の借り手がすぐに見つからない場合、空室のまま収益物件を放置する形になります。

空室リスクを回避するには

マンション投資に伴う空室リスクを回避するためには、どのような対策が考えられるのでしょうか。

一般的には東京都の主要10区など人気の高いメジャーエリアにある新築の物件だとか、最寄り駅が近い便利な物件、オートロックや24時間の管理システムがあるようなセキュリティ対策の高い物件、木造ではなくRCマンションなどの「人気」物件に投資をして、空室が出にくくする、空室が出てもすぐに次の借り手が見つかるような物件を保有する方法が思い浮かびます。

確かにこうした方法も1つの考え方なのですが、この手の駅チカ、新築、オートロックのRCマンションは、収益物件として1棟を購入する場合、投資額も大きくなります。

銀行融資も厳しくなり、融資を受けられる投資家も限られて、一般的な個人投資家は新築マンションの区分所有(1室だけ)などしか手が出せないという現状があります。

しかし、マンションの区分所有は、かえって空室リスクが高くなります。例えば住居の場合、部屋の住人が転居した場合、次の借り手が見つかるまで賃料は0円。

しかも新築マンションは、耐用年数に応じて年々、建物の価値が下がっていきますから、不動産の価格下落リスク、賃料の下落リスクも伴います。

カイロスマーケティングでは…

カイロマーケティングでは、空室リスクへ対応するために、あえて築20年以上、2kの部屋が6部屋あるような木造アパートの1棟物件などへの投資を顧客に提案しています。この手の1棟アパートは専門的なイメージがあり、取り組みにくいという印象があるかもしれません。

しかし、6室ある木造アパートに投資する場合、住人の1人が転居しても、残りの5人がまだ入っているため、賃料がゼロになるリスクを回避できます。

また、物件そのものを割安で取得できるだけあって、キャッシュフローも厚く出て、融資の返済を早く済ませられる可能性があります。土地の価格は残りますので、土地の相場が上がれば、転売という出口戦略まで見えてきます。

空室リスクというマンション投資最大の悩みについても、あえて多くの投資家と逆張りの発想で行動すれば、回避できる可能性もあるのですね。

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