専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/マンション投資を始める前に知っておきたい路線価図とは?

マンション投資を始める前に知っておきたい路線価図とは?

路線価とは国税庁が決定する土地の価格です。道路ごとに国税庁が調査し、価格を決定します。この路線価は不動産投資を始めるうえで必要不可欠な知識です。路線価により対象の物件に資産価値があるかどうかを判断でき、客観的なデータと数字は投資を成功させるための有効的な手段になります。

無作為に投資を行っても、成功確率は低いでしょう。しかし路線価の仕組みや計算方法を知っていると、裏付けされたデータを参考に確実性の高い不動産運営ができます。マンション投資を考えている方は、このページを参考にして路線価について学んでおきましょう。

土地には複数の価格が存在する

不動産は複数の価格により決定されます。ひとつの不動産に対して、時価の取引価格、地価公示価格、基準地標準価格、路線価、固定資産税評価額といった価格が存在するのです。これら複数の要素がお互いを補完し合い、公正な価格が決まります。

それぞれの価格は、調査方法や調査主体、公表の時期が異なります。たとえば路線価は税務署が相続財産の評価額を決定する際に使用し、固定資産税評価額は市町村が固定資産税の価格を決定する際に使用するなど、価格の種類は多種多様です。

路線価とは?

路線価とは、道路ごとに国税庁が決定した土地の価格のことを指します。「宅地1平方メートルあたり○万円」と記載されるので混同されがちですが、宅地の価格ではありません。原価法の積算価格を割り出すのに必要な土地価格の値段で、相続税の計算に利用されます。

この路線価には、相続路線価と固定資産税路線価の2種類が存在します。相続路線図は、国税庁が毎年7月に公表する価格です。相続税を算出する際の基準となる評価額で、地価公示価格の8割が目安とされています。一方、固定資産税路線価は各市町村が設定する価格で、固定資産税を産出する際に基準となる評価額です。地価公示価格の7割を目安として算出されています。

相続税路線価は相続税の基準額、固定資産税路線価は固定資産税の基準額と覚えておくと簡単でしょう。このように、路線価と一言でまとめても内容は異なりますが、一般的に「路線価」と言う場合は「相続税路線価」を指すケースがほとんどです。

路線価のもととなる公示価格とは?

路線価の基準となる公示価格とは、地価公示法に基づいて毎年1月1日を基準日として評価され、例年3月下旬ごろに公示される価格です。判定基準は複数の要素があります。

1つ目が、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格。2つ目が、近傍類地の地代等から算定される推定の価格。3つ目が、同等の効用を有する土地の造成に要する推定に費用の額です。この3つの判定基準で勘案して、委託された不動産鑑定士が最終的な公示価格を決定します。

不動産投資を始めるにあたって「路線価」を知っておくべき理由

不動産投資を始めるにあたり、路線価はとても重要なデータです。土地の公的価格のなかで毎年調査と公表が行われるものに、公示価格というものがあります。公示価格の調査地は2万6,000地点なのに比べ、路線価の調査地は約43万地点と遥かに多いです。

投資対象物件がある土地の周辺に公示価格の調査地がなかったとしても、路線価の調査地が存在する可能性は高いでしょう。路線価があればこれを基準にして、おおよその公示価格が算出できます。路線価は、土地が面する道路の価格を指します。路線価をもとに補正を行うことで個々の地価が算出でき、土地の販売価格と比較して、割安か割高か判断可能です。

また、金融機関では融資金額を決定する際に、実勢価格ではなく路線価や固定資産税路線価を参考にするケースが多くあります。土地の評価額と建物の価格で積算価格を算出し、売価が積算化価格を下回れば積算評価が出る物件、つまり資産価値のある物件と評価されるのです。

路線価を調べるにはどうしたらよいか?

気になる路線価の調べ方ですが、国税庁の路線価図を使用するか、一般財団法人の資産評価システム研究センターが公表している「全国地価マップ」で調べる方法があります。全国地価マップは住所で検索できるため、使い方が簡単です。

まず住所を入力して、路線価を知りたい土地が含まれる「路線価図」を表示させましょう。その土地に面している道路の路線価をチェックすると、「○○D」と表示されているはずです。この○○の部分が路線価となります。路線価は1,000円/平方メートルで表示されているので、たとえば500Dと表示されていた場合は50万円となります。

数字の後ろに付いているアルファベットは、借地権割合を表すものです。もし該当の土地が借地でない場合は、特に気にする必要はありません。1平方メートルの路線価が判明したら、土地の面積を掛け算しましょう。70平方メートルなら50×70=3,500で、路線価は3,500万円となります。

実勢価格と路線価の価格差に注意

ただ単に路線価を不動産の価格と考えてしまうと、実際とは異なる場合があるので要注意です。その理由に、「実勢価格」と「公示価格および路線価」にはギャップがあるという点が挙げられます。

「公示価格および路線価」から「実勢価格」の予測をすることは可能です。しかし、実際の取引価格にはほかのさまざまな要素が関わってきます。よって算出した路線価は、あくまで目安として考えておきましょう。路線価は、対象となる物件の土地価格の動向を知る方法のひとつとして、うまく活用するのがベターです。

路線価で評価された不動産と現金財産の相続税率を比較

現金や預貯金、株式などを相続する場合、相続税評価額はそのままの金額で計算します。1億円を相続したら相続税評価額はそのまま1億円となるのです。しかし不動産の場合、土地と建物に分けて計算しなければなりません。

土地は主に路線価が用いられるため、実勢価格の約80%に。建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。固定資産税評価額は、建築費の約50~70%で設定されていることを念頭に置いておきましょう。

わかりやすく例を挙げると、実勢価格が5,000万円の土地に5,000万円で建物を建てた場合、土地は4,000万円、建物は3,000万円となります。土地と建物の合計金額は7,000万円です。ただしこれはあくまで目安で、実際の価格とは異なる場合があります。不動産を保護したい税制上の理由、現金と不動産のどちらを優遇するか、さまざまな要因が絡まり価格は変動するものです。ただし目安を知っておけば、相続税対策に役立てることができます。