専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/サラリーマンでも始められるマンション投資

サラリーマンでも始められるマンション投資

マンション投資は富裕層が行うものだけではありません。富裕層によるマンション投資の例は多々ありますが、実は一般的なサラリーマンがマンション投資をするケースも多いのです。近年、不動産投資は個人で行うものではなく、業者が仲介して手続きや管理をしてくれるサービスが増加しています。これによりマンション投資のハードルは下がっており、一般的なサラリーマンでも投資が可能となったのです。そこで今回は、サラリーマン向けマンション投資の知識をまとめてご紹介します。

年収400万円から始める不動産投資

与信判断の基準となる属性とは?

与信とは融資の枠を与えることで、社会的信用度を融資可能金額に換算したものです。与信は融資申込者の属性を総合的に判断し、決定されます。これが与信判断です。ここで言う属性とは申込者の社会的及び経済的状況の情報で、年収や勤務先、家族構成や資産状況、住居状況などで判断されます。年収は400~500万円程度が一つの目安です。勤務先は会社の規模や資本金、売上高などが審査されます。また、家族構成によって生活費などの額が変わるので、現在の家族構成は与信判断の重要な要素となるのです。

年収400万円で融資が受けられるか?

前述で年収400万円が一つの目安と紹介しましたが、メガバンクや静岡銀行、オリックス銀行や第一地銀系などは年収基準で融資がNGになることもあるようです。年収400万円で融資先を探すのであれば公庫かノンバンク、個人的に付き合いのある信金や信組などが第一選択となります。また、最低は200万〜300万ほどの自己資金があると進めやすく、中古の戸建てや区分マンションがおすすめ。年収400万円のマンション投資は小さく始めて大きく育てるのが基本なのです。

投資用ローンの融資が受けられる一般的な目安

年収は400万円以上で勤続年数は3年以上、もしくは源泉徴収票を2期分提出します。勤務先は上場企業または上場に準じる規模で、残債は融資限度額である年収の6~8倍程度。返済比率は年収の4割程度で、年齢はローン完済時の年齢79歳までが目安です。

サラリーマンがマンション投資に向いている

近年のマンション投資は管理会社に委託でき、ほとんど管理の手間がかかりません。このためサラリーマンでも仕事をしながらマンション投資ができるのです。サラリーマンがマンション投資をする場合、不動産投資で発生する不動産所得と本職である給与所得と損益通算をすることができます。不動産経営で年間収支が計算上で赤字になった場合でも、給与収入と損益通算をすれば確定申告で納めすぎた所得税の還付が可能です。

また、万が一ローンの返済期間中に死亡もしくは高度障害者となった場合、残債は保険金から返済されるので残された家族も安心です。不安な公的年金も賃料収入があれば長期的かつ安定的に資産形成ができます。インフレ時には不動産の価値が上がっていくのもメリットの一つです。

サラリーマンが不動産投資で成功する方法とは

基本的な管理に注意する

仕事の傍らでできるマンション投資ですが、管理会社に管理を丸投げしないよう気をつけましょう。管理内容について現状を把握しておかなければ、収益減少のリスクが高まります。プラスして、信頼できる担当者との関係構築が大切です。また、物件の収益性を確認する際は実質利回りをシミュレーションしてきちんと確認してください。

借入割合は40%以内を維持する

リスクを抑えたマンション投資のポイントの一つに、資産全体に占める借入金の割合を40%以内にすることがあげられます。40%をキープすれば金利が8%になったとしても、収入を貯めるより借りて買った方が早く済ませられるでしょう。