専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/失敗しない不動産投資の方法

失敗しない不動産投資の方法

マンション投資をする以上、成功したいという願いが必ずあるはずです。しかし収益物件を購入する投資行為には、必ずリスクが伴いますので、そのリスクを上手に回避しながら、成功を勝ち取る必要があります。

そこで今回は個人投資家向けにマンション投資のサポートを行うカイロスマーケティングの取材協力の下、失敗しない不動産投資の方法を教えてもらいました。成功するロジックを知りたい人は、ぜひともチェックしてみてください。

このページの監修者

カイロスマーケティング株式会社 CEO高桑良充氏

カイロスマーケティング株式会社
CEO 高桑良充氏

中小企業の財務戦略としての不動産活用法を提案する業務を他社で積んだ後に、自身が培ってきたBtoBにおける不動産活用のスキームを活用し、個人投資家の資産形成のサポートしている。

代官山と埼玉県、どちらを選ぶ?

マンション投資をスタートするとしましょう。もしどちらかの選択肢を選べると言われたらどちらを取りますか?

主観での投資が失敗を生む

多くの人が代官山を選んだのではないでしょうか?おしゃれな街として名高い代官山なら住みたい!という需要も多いのではないか。と思いませんでしたか?

マンション投資で失敗しがちな人に最も見られる傾向として、「主観での投資」があります。

普通であれば、例えば代官山のマンションと埼玉県川越の一棟アパート、イメージで「代官山のマンションが良い」と判断すると思います。

しかし客観的なデータを見ると、実は駅の利用者は代官山よりも川越駅の方が多いという実情があります。

さらに代官山の鉄筋コンクリート造のマンションは投資額が大きくなるため、マンションの1室のオーナーにしかなれない可能性もあります。

一方で川越の場合、値段が割安なため、同じ投資額で木造アパート一棟を丸ごと購入できる可能性もあります。

一棟丸ごと保有しておけば、仮に入居者が転出したとしても他の部屋の収入が空室の分を補ってくれるはずです。

マンション1室の場合、入居者が部屋を出たら、その時点で家賃収入はゼロになります。その意味でも代官山のマンション1室より、川越の一棟アパートの方が賢い選択だと言えます。

新築、築浅ではなく築古物件

例えば新築、あるいは築浅の住宅用物件と、耐用年数を過ぎた築古の住宅用物件、どちらも同じ町にあるとして、どちらが投資先として成功できると判断しますか。

「やはり自分が住むなら、新築や築浅の方がいいな」とマイホームを想像するような感覚で判断し、新築や築浅を選ぶ人が少なくないと思います。

しかし投資対象として考えると、新築、あるいは築浅の物件は、取得に大きな予算が必要になります。

上物は耐用年数の短縮と共に価値が落ちていきますから、不動産として価格下落リスクにもさらされていますし、賃料の下落リスクもあります。

一方で築古の物件は、上物は耐用年数の経過により価格が下がるため、土地の価値に大きく投資する形になり、将来的な価格下落リスク、家賃下落リスクはむしろ回避できます。

さらに土地相場が上昇すれば、土地の転売により利益を上げられる出口戦略まで見えてきます。

マイホームを買うイメージで「新築・築浅がいい」と主観で選択すると、その分だけさまざまなリスクを抱える形になるので注意したいところです。

戦う市場の見極めが重要

仮に東京都主要10区にある住宅用物件と、八王子や福生市、瑞穂町など東京都郊外にある収益物件、投資先として提示されたら、どちらを選びますか? 

マイホームの感覚で、「オシャレな東京都港区に収益物件を持ちたい」と考えてしまうかもしれませんよね。

しかし東京都主要10区、大阪や名古屋の主要エリアの不動産投資には、個人投資家のみならず、不動産ファンド、不動産デベロッパー、海外投資家、海外ファンド、保険会社など、さまざまな資金が流入しています。

収益物件には割高感があり、資金の面で、あるいはノウハウの面で勝る相手との戦いは、必然的に不利な形になっていきます。

短期的な投資のお金も入っていますから、景気動向に左右されやすいというリスクもあります。

一方で東京都都下の2等地、3等地となると、自分の暮らす住宅として不動産を保有する個人も増えますし、個人投資家の競争相手も不動産デベロッパーなど一部の投資機関に限られてきます。割安感のある物件も目立つため、成功の可能性も高まります。

マイホームの購入と不動産投資は全く別物だと考え、主観での投資判断を避け、客観的なデータを基にロジカルに考えるだけで、成功の確率は大きく高まるので、ぜひロジカル思考を貫いてください。

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