専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/周辺エリアでチェックすべきポイントとは?

周辺エリアでチェックすべきポイントとは?

最寄り駅までの距離と所要時間をチェック

不動産投資を始める際は、書類だけで投資する物件を選ぶのではなく実際に周辺エリアを歩いて、自分の目で確認しましょう。物件によって、当然ながら周辺エリアの環境は大きく異なってきます。しかし共通して重要な項目とされるのが「駅からの距離」です。

通勤や通学者が多いエリアでは、駅からの距離の近さにより物件の資産価値に影響が出てきます。地図を見れば大まかな距離感は確認できますが、改札に辿り着くまで坂道や信号、踏切があるとそのぶん時間がかかるでしょう。このように駅からの徒歩時間は図面だけではわかりにくいので、自分の足で歩いてみることが大切です。

ハザードマップと災害時の避難場所をチェック

災害対策意識の高まりは、不動産投資にも影響を及ぼしています。対象不動産のハザードマップは必ず確認しましょう。見た目だけではなかなか判断できませんが、洪水が発生した際に明らかに浸水する場所に建ってる物件も少なくないものです。被害に遭わない場所を探し、そのエリア内で物件を探すことは有効的なリスクヘッジになります。

調べ方としては、役場に行って過去の浸水履歴を確認するのが確実です。また、近隣地域の1戸建ての基礎部分を見て、高基礎が多い場合は浸水被害から逃れるためと判断する方法もあります。周辺に公園や学校など、災害時の避難場所があるかどうかも要チェックです。避難場所まで実際に歩いて、十分な経路が確保できるか確かめましょう。

生活に必要な施設をチェック

いくら立地条件が良くても、生活に必要な施設が近くになければ暮らしにくさを感じるはずです。入居者が単身者でもファミリー層でも、この条件は変わらない重要な項目となります。対象の不動産の周囲を歩いてみて、生活に欠かせない施設が物件からどれくらいの距離なのかを確かめましょう。

日常的に使う施設、コンビニやスーパー、銀行の有無は必ずチェックしてください。これらは入居者が物件を決める理由のなかで、駅から近いという条件に次いで大きな決め手となっています。

また、単に物件から近いかどうかだけでなく、駅からの帰り道に寄れる場所にあるかどうかもポイントです。ファミリー向け物件の場合は、近くに小児科や総合病院、学校・公園などがあるかも見ておきましょう。

街全体の雰囲気をチェック

物件の周辺環境だけでなく、街全体の雰囲気も要チェックです。昼間の雰囲気が良くても、夜になると人通りが一気に少なくなったり、街灯が少なく防犯面で不安が出たりする場合があります。昼間だけでなく、夜間も含め街全体の雰囲気を見極めてみてください。

ファミリー層向けで不動産運営を考えている場合、街灯の多さや防犯面はもちろん、車などの交通量のチェックも大切です。実際に街を歩き、対象物件の周辺にはどのような建物が建っているのかも確認します。繁華街や工場地域が近くにあると、特にファミリー層の入居者からは敬遠されがちです。

これらの項目を確認しながら、朝と夜、あるいは昼も入れて3回は現地調査に行くことをおすすめします。さらに平日と土日、両方の雰囲気の違いも見ると良いでしょう。

近隣からの臭気や騒音をチェック

他の条件どれだけ揃っていたとしても、近隣から臭気が漂ってくると台無しです。図面だけではわからない項目なので、実際に対象物件へ行き自分の鼻で確認しましょう。工業系の建物や飲食店、ゴミ処理施設が近くにあるエリアは注意しなければなりません。

風向きによって臭いが漂ってくるときとそうでないときがあるので、日を変えて何度かチェックしておくのがベターです。臭気だけでなく、騒音の度合いも確認しましょう。

また、夜に人が集まりやすい建物が近くにある場合も要注意。病院と警察が近くにあると安心感がありますが、頻繁に特殊車両が出入りするデメリットもあります。また、高速道路やバス通りが近いと、車の音がうるさい可能性もあるでしょう。

都市計画の有無をチェック

今は閑静な住宅街でも、都市計画によってその状況がガラリと変化する可能性があります。現在の周辺環境が良いからといって、今後もその状況が続くかどうかはわかりません。市町村役場の都市計画課に行けば都市計画図を入手できるので、あらかじめ確かめておくと良いでしょう。

都市計画図に記載されている用途地域や道路計画などを見れば、地域の都市計画をある程度予想できます。せっかく良い条件の物件を手に入れたのに、都市計画のせいで将来的に入居者が減ってしまうという事態はなるべく避けたいところです。