専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/不動産投資による節税の仕組み

不動産投資による節税の仕組み

納める税金をなるべく少なくしたい、節税するためにはどうすればいいのか分からないということで悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産投資と節税についてまとめてみました。最近は、サラリーマンの方でも副業で不動産投資を行っている人が多いようで、今後もその機運は高まっていると言われています。不動産投資を行っているけど節税について分からない人や不動産投資を検討している人は参考にしてみてください。

不動産所得と税金の仕組み

はじめに所得税の計算をするために必要な不動産所得の計算方法について見ていきましょう。

不動産所得は、「総収入金額-必要経費=不動産所得の金額」で計算されます。不動産所得が課税の対象となるため、この部分の金額を少なくすることが節税につながり、そのためには、必要経費をどれだけ多くするかが重要なポイントとなるのです。

サラリーマンと並行して不動産投資を行っている人の場合、不動産所得の金額と、給与からなる課税対象所得を合算することになります。

例えば、給与所得のうち、課税対象となる金額が500万円だった場合、そこに不動産所得が200万円加わると課税の対象額は700万円になりますし、逆に不動産による損失が200万円ほどあれば課税対象額は300万円ということになります。このように1つの所得で生じた損失を、他の所得で生じた利益と相殺することを損益通算と言います。

不動産所得は、総合課税の対象となる他の所得と損益通算することが可能です。

次に不動産所得に関する確定申告を行う場合、何が費用として形状することができて、何ができないのかを紹介していきます。

費用計上ができる項目

エレベーターや電気設備などの建物に付随する設備の保守・点検にかかる費用、共用部分の清掃費用、消防設備などの法定点検業務の費用、管理組合のサポート業務にかかる費用、将来の建物の劣化などに備えて事前に建物管理会社に支払う費用、賃貸管理会社に支払う費用、入居者が退去した後のクロス張替えや破損部の取り換えなど細かいメンテナンスにかかる費用、損害保険会社に対して支払う費用、固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの租税公課、ローン返済額の利息部分、建物や建物附属設備・器具備品などの減価償却資産の減価償却費

費用計上できない項目

修繕費や各種保険料等で自宅に該当する場合

投資している不動産に自分が住んでいる場合は、その部分については収入を得るためのものとはカウントされません。そのため自宅部分の修繕費等は費用計上できないので注意が必要です。

不動産売却によって生じる譲渡損

自分が持っている不動産を売却することによって生じた譲渡損は、不動産所得でなく譲渡所得となります。

そのため、不動産所得の必要経費には算入することができません。ただし、不動産売却に伴って発生した不動産売却時の仲介手数料や、測量費、土地や建物を売るために直接、かかった費用、立ち退き料、建物の取り壊し費用などは計上することができます。

不動産投資の節税効果

不動産に投資することでなぜ節税につながるのかを説明していきます。

先ほど紹介したサラリーマンが不動産所得を行っている場合、会社からもらう給料のうち、課税対象所得額が500万円だと、5,000,000×0.2-427,500=572,500となり、この分と復興特別所得税分を加算した額が自動的に源泉徴収されていることになります。

しかし、不動産所得で200万円の赤字を出していると損益通算でその年の課税対象所得は300万円となり、所得税額は、3,000,000×0.1-97,500=202,500となり、差額の約37万円が還付されることになります。

このように聞くと、せっかく不動産に投資しているにもかかわらず、赤字になっているのであれば手元に残るお金が減っているのだから意味がないのでは?と思う人もいるかもしれませんが、決してそうではありません。ここでいう損失というのは帳簿上の損失であり、ここで登場するのが減価償却費です。

減価償却費とは、不動産を取得するのにかかった費用を数年間に分けて少しずつ計上していくもの。

言い換えると、不動産を購入した年以外は、現金の支出がないけれど毎年、一定額を費用計上することができるのです。これにより、必要経費が増え、所得金額が少なくなります。

この減価償却費という不動産投資の独特の性質によって手持ちの現金を減らすことなく税額を抑えることができるということです。

本当に節税になるのか?

これまで説明した通り、不動産投資を行うことによって所得税や住民税、相続税などの節税効果が得られることもあるが、その一方で不動産投資というのはリスクもあります。不動産投資によって本当に赤字となってしまっては、本末転倒です。そうならないためにも、計画的な不動産投資を学ぶことが必要です。