専門家と経験者に聞く マンション投資で失敗しないためのメソッド/マンション投資学/マンション投資、利回りの相場は?

マンション投資、利回りの相場は?

マンション投資で収益を上げるために、不動産投資の利回りは必ず知っておくべき情報です。表示されている利回りだけを見て物件を決めてしまうと、思っていたよりも収益が上がらないという場合もあります。広告に掲載されている利回りがどのような情報なのか知ることは投資する物件を知る第一歩です。

利回りとは

利回りとは投資した金額に対して表されるリターンのことです。もう少し踏み込んで言うと、投資総額に対して得られる利子まで含めた収益の年平均割合を表しています。

利回りに似ている言葉に「利率」があります。こちらは元金に対する利息や利子の割合(%)を表したものです。利回りは複数年で得られた収益の平均割合ですが、利率は1年間で得られた利息の割合なので、混同しないようにしましょう。

利回りは複数年の運用を考える場合に重要な要素。決められた期間で運用できないと、最初に想定していた収益が減ってしまうので注意が必要です。

また、不動産にかかる維持費や立地条件なども利回りに関わるので、サイトの広告に掲載されている利回りだけを見て判断しないようにしてください。

表面利回り・実質利回りの違い

利回りについては「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。その違いについて確認しておきましょう。

表面利回り

投資に対する単純な収益から計算する利回りのこと。1年間のうちにマンションなどの家賃収入から得られる収益を、投資した物件の投資総額で割ったものです。

計算式

(年間家賃収入÷物件価格)×100

年間1,000万円の家賃収入(収益)を上げる1億円のマンションは、表面利回りが10%ということになります。

シンプルな計算式ですが、ここから固定資産税、管理維持費、不動産取得税などがかかるので、実際の割合はもっと下がっていきます。サイトや広告に記載されている利回りの多くが表面利回りなので注意が必要です。

実質利回り

1年間で得た家賃収入から固定資産税、管理維持費、火災保険料などで支出した金額を引いて計算するのが実質利回りです。実際に手元に入る収益から計算するので、表面利回りよりも正確に収益を判断できる情報と言えるでしょう。

計算式

{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100

上記の1億円の物件で年間1,000万円の家賃収入があっても、そこから修繕費を含めた管理維持費や火災保険料、そのほかの手数料がかかります。仮に200万円の支出があった場合、手元に入る収益は800万円となり、実質利回りが8%ということになります。

マンション投資の利回りの相場

新築物件

平均が2%~5%です。都内であれば3%前後、地方だともう少し高く設定されています。新築マンションは購入価格が高いので、その分利回りが低く設定されています。

中古物件

築20年くらいだと4%~7%です。それ以上の築年数だと10%前後まで上がる物件もあります。購入価格が新築マンションと比べて安く購入できるため利回りが高く設定されています。

表示される利回りは中古物件の方が高くなっていますが、新築の方が得られる収益は多いという場合もあるので、安易な判断は避けましょう。

リスクを回避するために覚えておくべきこと

高い利回りに見えても物件の立地条件や維持費のかかりすぎで、想定していた収益を得られないことがあります。気を付けるべきポイントを知っておくことが、リスクを回避する近道になるので参考にしてみてください。

借地権物件

物件とその土地の権利者(地主)が違う場合、物件を購入・投資しても土地を借りるために、毎月土地代を支払う必要があります。また投資した後、改めて売却を考えた際の手続きも地主に許諾を得る必要があり、名義変更料が発生します。

改正前の耐震基準で建てられた物件

耐震基準の改正があった1981年6月以降に建てられた物件は、売却の際に融資がつきにくいとされています。古い建物が多く比較的安価なので利回りとしては高い物件が多いですが、耐震性という点で想定通りに入居者が入ってくれるのかは確認が必要でしょう。

管理維持費がかかりすぎる物件

管理費や修繕費がかかる物件は、売却価格を下げて高利回りに見せている場合があります。

管理が行き届いていない物件

また、古い物件やあちこち修繕が必要なほどぼろぼろでは、管理がされていないと判断されてしまい、入居を希望する人が減ってしまいます。

駅から遠いなど立地条件が整っていない

駅から遠い、都心から離れている物件は価格が低く設定され、表面利回りが高くなっています。交通面で不便だと入居を希望する人が少なく、想定よりも家賃収入を得られません。

利回りだけで判断せず、物件の環境や周囲の状況まで踏まえて検討しましょう。高利回りであっても空室が多く、収益が得られないと税金だけが掛かってしまうという悪循環に陥ってしまいます。

利回りの情報を上手に活用しよう

サイトや広告に掲載されている利回りだけを見て判断するのはリスクがあります。しかし、利回りの持つ情報がどんなものかを知って活用できれば、マンション投資の選択肢を広げてくれます。物件だけをみるのではなく、周りの立地条件などの環境まで踏まえて判断するようにしましょう。

カイロスマーケティングの
セミナーを受けてみる